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戴德梁行2014媒體見面會實錄四
??2015年1月20日，天津：全球領先的房地產服務營運商DTZ戴德梁行今日舉辦天津媒體見面會，總結2014年度天津房地產市場表現並提出對今年的展望，同時闡述瞭天津房地產市場在舊城改造背景下的機遇。
??>>>查看實錄部分一、二、三
??以下為本次媒體見面會的實錄部分四：
??主持人：感謝鄧暘帶來的精彩演講，下面有請天津公司估價部的尤嵐帶來舊城改造當中的融資模式的探索。
尤嵐女士主題演講
??尤嵐：各位媒體朋友大傢下午好，今天我想分享的話題就是舊城改造融資模式分析。我會從七個方面跟大傢進行簡單的闡述，包括它的歷史沿革、運營模式、融資模式以及還有兩個小的案子，還有未來的趨勢發展的建議進行分享。
??（PPT）下面先來看一下舊城改造的歷史沿革。其實舊城改造追溯最早的起源是解放初期就已經提到瞭舊城改造，當然當時並不是這樣的名稱，我們主要還是叫舊城整治，當然“整治”跟“改造”有一個不太一樣的地方，整治還是小范圍的進行拆改，以滿足人們的一些基本的生活需要，也是從政府的角度來做的。在改革開放以後，我們開始提倡舊城改造這樣一個概念，它是以經濟需求為推動的，做一些相對於大面積的拆改以及城市的重新的定位等等，是以經濟方面為主要的目標。
??再來觀察一下，像歐美的一些西方國傢，他們現在因為城市發展更快一些，他們現在已經進入到一個城市更新的角色裡面，這就是一個以政治、經濟並舉的發展要求，目的就是為瞭對這個城市進行再開發，振興城市的經濟發展。
??下面簡單講一下舊城改造的運作模式。可以看出舊城改造有三個經歷的階段，包括政府主導型、包括政府主導開發商參與型，以及開發商主導型，這三個階段當中很容易發現主要參與的角色人的轉換。最初我們還是以政府主導型是政府主要參與的角色，也就是說政府掌握其中的控制權，它實施的項目主要集中在經濟適用房、廉租房等等，主要是強調住宅的保障功能。在這種情況下，政府會承擔相對比較大的一個資金壓力，同時也承擔一個比較大的風險。
??隨著時代的發展，由政府主導型已經逐漸過渡到瞭開發商參與型，從題目當中也很容易瞭解到，政府會做一個決策人和主導人，他會通過一些市場運作的方法引進一些開發商參與到其中。這時候它的運作模式就會相對市場化。開發商會負責其中的設計、運營和建造等等，同時他們運作的融資模式也會逐步向市場化過渡。
??下一個階段我們預測是以開發商主導型為一個新階段，通過分析可以看出，我們目前處於的階段還是政府主導、開發商參與型，逐漸向開發商主導這樣一個過渡階段當中，對於未來的預期，如果是將來開發商主導舊城改造模式的話，可以看出政府就不會有更多的幹預在其中，完全由市場化運作的開發商承擔其中的拆遷、補償、安置、回遷包括商品房建設等等工作，可以預期未來也有一些模式也是純市場化的運作模式。
??下面分析一下房地產的融資模式到底有哪些方式。這裡面列瞭六大模式，大傢都比較熟悉瞭，額簡單介紹一下。ABS模式其實是以項目未來的預期收益作為保證，是通過發行債券方式募集資金。
??對於BOT方式比較熟悉瞭，通常對於非經營性的項目，政府授權於特定的公司，由這樣的公司建造，最後實現一些運營，特許期滿以後武昌交還給政府，比較簡單的一個例子就是高速公路都是采用BOT方式，開發商建成以後有收費的權利，包括路牌廣告的收益權，期滿以後會交回政府。
??對於BT模式也是一個比較常見的模式，主要就是開發授權給一些企業建一些項目，最後建成以後，政府是給回購回來，有一些經濟補償給開發商這邊。
??下面的PPP模式和PFI模式主要是由私營企業主或者是開發商介入進來來，政府授權給這樣的一些企業，當然這個PPP模式還是以非經營型的基礎設施為主，政府也會給政府一些特許的經營權，最後這個權利產權會移交給開發商自主經營。PFI模式往往會以招投標的模式吸引開發商參與進來，然後通過產權加回購的方式。
??還有產業基金模式，主要是引入一個專業的、專門的基金管理團隊，對這個項目進行把控、運營、監管等等。
??這六大模式像現在有一些是運營比較廣泛的，後面的案例方面也會提到。
??研究完房地產的一個融資模式以後，對於舊城改造以後哪些模式適用呢？大傢知道舊城改造是非常龐大的房地產項目，投資額肯定是以億為單位，可能是十幾億或者是幾十億，對於它的融資方式其實是一直在探討，也是熱門的話題之一。
??我一共列瞭四個融資模式我認為對於舊城改造這樣一個項目來說可以嘗試運用的，其實現在已經有一些階級也是在采用這種方式瞭。我首先是PPP模式還有PFI模式，這些項目的優劣不講述瞭。
??我想重點講一下產業基金模式還有資產證券化的模式。這應該說是現在比較創新的一個方案和方法瞭。產業基金模式我想通過後面的案例具體講述一下產業基金模式。可以看出產業基金是這樣，核心是成立一個土地整理開發基金，它的背後可能會有一個經營管理的團隊，包括有開發商的自主參與，包括有產業投資母基金或者是其他投資人共同成立開發，這實線箭頭是資金投出的流向，資金公司會對項目進行風險判斷，做專業詳細的分析，因為它背後要對投資人做一個承諾，或者說賦予他們很重的責任。選擇瞭合適項目以後，他高雄大社房貸會對這個項目進行投資或者是開發。
??對於舊城改造來說，通常全國都是一樣的方式，選擇合適的項目的話，通常開發商會制訂專門的一傢公司做土地的整理、拆遷、安置房的建設等等，當然最後應該說有一些土地會走一種招牌管的土地出讓方式作為回流資金回來。因此現金流的回收以後，也會給這些投資人做一個交代，就是給他一個預期承諾的回報，這也是舊城改造資金運作模式的架構圖，我們之前也采訪瞭一些在天津參與舊城改造項目比較多的國企，也跟他們做瞭聊天的訪談，他們也會采用這樣的方式，而且是比較普遍的方式。比如說像我們跟天房集團有一些合作，也進行瞭一些采訪，他們有一些模式是可以開發的，這樣的企業從單純的土地整理開發的角色已經有一個提升瞭，也就是說進入到一個城市運營商的角色轉變瞭。
??比較典型的一個項目就是團泊湖的項目，最初是政府指派他們做一個區域的整體開發，但是他們是通過基金運作方式去做，後期他們也引進瞭一些產業進去，比如說引進瞭旅遊地產，有一個小的動物園，包括未來建一些濕地公園等等，已經單純從土地出讓回籠資金已經上升到運營商的角度，從開發旅遊地產等等做一些項目的運營來獲得收益。
??其實講到這裡，我們也可以再引入到另外一個模式，就是就是資產證券化的模式，以天房團泊湖項目舉例，他們做旅遊地產的開發以後，他們就會有一些資產在手上，比如說他們的酒店，比如說有一些收入型的物業，我們就有機會讓他做資產證券化的一個融資模式。因為資產證券化是一個非常大的范疇瞭。我們講一個相對比較集中的一個點，就是REITs，就是房地產信托基金，天房項目如果未來可以再延伸的話，可以把舊城改造的項目包裝成REITs，他有一些收益性的酒店在手上，還有酒店有穩定的現金流，或者是還有農業觀光園，有旅遊收入的情況下，可以包裝成REITS產品進行公開募集和發售。這是我想講的兩個我們未來可以做大膽探討的融資模式。
??剛才說瞭通過基金公司給舊城改造做融資的案例，這相對來說是一個普遍采納比較多的一個融資方式。這是一個重慶的項目，當然這個項目是兩年前操作的，因為當時信托發行三年瞭，合同條款是兩年期以後可以提前終止，這個成功運作就是去年年底全部償還瞭貸款，這也是非常好的一個案例瞭。
??簡單看一下，這個是BT的協議，當然這個協議隻是作為融資條件的擔保性質，整個融資額是5億元，融資成本是12%，是是一個融資改造項目，當時天津信托有參與其中的。
??這張圖就是融資的架構圖，可以看到參與項目是巴南公路公司，是重慶的一個國企，他為這個項目單獨成立瞭一個巴路公司，他作為融資主題向天津信托做融資。因為舊城改造的特殊性在於這樣的項目沒有抵押物，朋友們都瞭解，如果在銀行貸款需要把資產抵押給銀行，銀行會給你一定的融資改造，對於舊城改造這樣的項目，在改造環節當中是沒有抵押物給到金融公司的，他們是采取回購協議，作為匯款保障，同時巴路公司把應收帳款和股權都已經質押給瞭金融機構。
??因為房地產金融跟政策是密切相關的，政策的變動有可能導致融資方式有很大的變化。當時在兩年前，應該說有政府做擔保的情況下，它的金融機構對於這個項目還是願意操作進行下去的，兩年以後，我相信政府有很大的變化，當然這種方式是不是還可以再去操作我覺得有待於再觀察。
??下面是未來發展的趨勢，通過剛才的闡述我認為，將來在舊城改造的融資模式上有三個方向可以大膽嘗試，包括證券化的模式，包括股權形式的模式以及產業基金的融資方式。
??資產證券化剛才講的相對比較多，因為它是在國外發展比較成熟，應應用也是相對比較廣泛的，它可以降低企業的融資成本，而且拓寬瞭融資渠道。目前國內還是在研究探索階段，有一些個案是在操作的，我們公司有幸參與一些項目，未來在不斷的摸索當中。
??另外還有股權的模式，包括滬港通已經開通瞭，也就是說在滬市的股票市場如果有開戶的話，你也可以在香港投資股票，如果在香港投資做股票的話，也可以在滬市進行投資，開一個滬港通。
??另外還有新三板的市場利用一些中型企業開拓一些拓展融資的渠道。對於我們來說也是一個投資的選擇。再有就是產業基金模式。剛才已經提到瞭，這個方式也是未來需要大大探討的一個方式。
??最後再講講房地產評估公司在舊城改造過程當中會幫助企業或者是金融機構做哪些事情。這張圖可以比較清楚的看出，在金融機構和開發商之間我們的估價業務是其中的一個紐帶功能。為什麼這麼說？因為在開發領域和金融領域來說，他們還是專長不太相同的一個領域瞭，我們對於一個房地產有深入的瞭解，對開發商每個開發階段的資金需求有一定的瞭解，因為我們跟金融機構會經常進行溝通，幫他們判斷、審核項目，幫他們做進度調查等等，所以我們對於金融機構的融資要求或者是他們的風險偏好都有比較深的瞭解。
??同時，我們在天津有17年的發展歷史，對於一些金融機構的資源，包括開發商的資源掌握得我認為還是非常豐富的，我們會有針對性的給開發商、給金融機構做一些推薦，或者是幫他們篩選項目，協助他們去判斷項目，判斷未來的市場發展前景。
??這一頁是我們估價結構部這十幾年的經歷當中在全國為一些開發企業做的物業評估和上市工作。融創我們早期幫他們做瞭香港上市的案例，去年12月份我們幫萬達做瞭香港的上市。
??這一頁是我們對金融機構做瞭比較多的服務，包括銀行體系和信托、機構投資者做瞭相對比較多的服務。所以我相信我們會在舊城改造的這樣一個環節當中幫助金融機構以及企業做一些紐帶、橋梁的作用。
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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/11395963509997865579912.shtml
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