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開發商自救:升級產品 調整結構
??“以往綠城40%~50%左右的銷售額來自給富有群體造頂級住宅，2015年開始，綠城會做一個調整，這一板塊可能隻占10%~20%的份額。”綠城中國董事長宋衛平1月23日在青島的一次業主和媒體的交流，引發瞭業界震動。很多人沒有想到，在國內深耕高端住宅領域的綠城居然也開始為白領建房。
??在承做房貸信貸銀行年息利率多少免費諮詢試算綠城調整產品結構的背後，是日趨嚴峻的市場環境。宋衛平甚至提出，向小米創始人雷軍學習，做利潤隻有不到7%的產品。激烈的市場份額競爭，也許會讓本來毛利就在不斷下滑的地產業進一步壓縮利潤空間。
??產品結構調整
??據觀點地產網的報道，宋衛平在上述交流會上曾透露，未來綠城將為中國城市最主要的群體“白領”建房，盡可能推動80後、90後城市白領的生活品質、豐富程度和生活幸福程度，這是回到綠城後要做的事情。
??幾乎在宋衛平發表上述講話的同時，綠城曾經的合作夥伴融創也傳出瞭收購佳兆業的消息。和融創定位高端消費市場不同，佳兆業是一傢以剛需產品為主打的房企。
??綠城和融創不約而同瞄準剛需市場，讓業界疑惑：面對疲軟的市場，高端住宅開發商是否也面臨轉型的壓力？
??克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，根據調研，從2010年開始，市場48%的購房者就是為瞭改善需求。因此他對綠城轉型“剛需”的想法的正確性有所懷疑，因為剛需並不成為未來房產市場的主力。
??對此，綠城方面表示，所謂轉型“剛需”，是媒體的一種誤讀。根據此前的瞭解，綠城所針對的白領購房人群年收入也要達到30萬元左右，和通常意義的剛需存在一定的差距。
??宋衛平的一位助手告訴 《每日經濟新聞》記者，宋衛平所說的白領應該指的是中等收入人群，有些人雖然不是白領，但收入卻並不低。這些人有改善居住的需求，也可以視為“剛需”的一種。
??但綠城產品結構將有變化，這一點是肯定的。
??中房信研究總監薛建雄說，這種改變和購買力有一定的關聯，如今改善型需求購買的主力戶型在90~120平方米。而80後、90後的生活習慣和60後、70後不同，傢庭的小型化，使得消費者對居住空間的需求變小。
??楊科偉表示，目前的改善型產品不像此前那樣大幅增加戶型面積，和目前土地出讓價格較高有關，開發商要控制總價，就必須要縮小建築面積，以保證樓盤的銷售。
??盈利模式變化
??在戶型面積無法大幅增加的情況下，開發商怎樣吸引改善型消費者入市買房？楊科偉說，開發商主要通過增加硬件和配套來實現。
??比如，上海大寧金茂府項目就安裝瞭抗霾防PM2.5系統、全屋軟水凈水系統、智能傢庭控制系統等十二大科技系統，用高科技全面提升樓盤的品質，以和周邊乃至整個北上海的對手差別化競爭。
??記者梳理海爾、小米等智能傢居企業的合作房企發現，全國前30強的房地產企業中，已有超過15傢企業和上述兩傢企業建立戰略合作關系。
??億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說，提升產品的硬件，犧牲部分利潤，固然是為瞭提升品牌的市場份額，但更重要的目的是為瞭在房地產開發之外，尋找新的盈利點。
??世茂集團副總裁蔡雪梅在多個場合提出，未來房地產開發的盈利模式，將從主要靠土地增值獲利，轉向依據“人性需求”開發獲利，住宅成為一種可以接入醫療、教育、超市、保險、傢居等各類商品和服務的新的移動互聯網平臺。
??潘石屹、宋衛平、馮侖等都表達過類似觀點，提出瞭基於移動互聯網的創新盈利模式。
??張化東表示，智能傢居、低碳科技等產品，正是房地產企業搭建住宅互聯網平臺所必需的硬件，將是未來開發商創新盈利模式的關鍵。
??而對房企來說，房屋售出後的服務收益，也是彌補產品升級後利潤壓縮的必經途徑。隻有大量增加服務領域的盈利，開發商才能在產品升級後不漲價，進而達到快速周轉，提升更多市場份額的目的。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-31/09075967095526251097616.shtml
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